Cosa si intende per "mutuo prima casa"
Il mutuo prima casa è un finanziamento a lungo termine destinato all'acquisto dell'abitazione principale, che gode di agevolazioni fiscali specifiche rispetto a un mutuo per una seconda casa o un immobile ad uso investimento. Non basta che sia il primo immobile che acquisti: la definizione fiscale di "prima casa" ha requisiti precisi che vale la pena conoscere prima di firmare.
Requisiti per le agevolazioni fiscali prima casa
Per accedere ai benefici fiscali (imposta di registro ridotta, o IVA agevolata per gli acquisti da costruttore) devono essere rispettate alcune condizioni:
L'immobile deve trovarsi nel comune di residenza dell'acquirente, oppure l'acquirente deve trasferire la residenza entro 18 mesi dall'acquisto
L'acquirente non deve essere già proprietario di un'altra abitazione nello stesso comune
L'acquirente non deve essere titolare, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su un altro immobile acquistato con le stesse agevolazioni prima casa, salvo che lo venda entro un anno dal nuovo acquisto
L'immobile non deve rientrare nelle categorie catastali di lusso (A/1, A/8, A/9)
Il mancato rispetto di questi requisiti, anche dopo l'acquisto (per esempio vendendo l'immobile prima di 5 anni senza riacquistarne un altro entro un anno), comporta la decadenza dalle agevolazioni e il pagamento delle imposte con more e sanzioni.
Quanto puoi finanziare: il rapporto Loan to Value (LTV)
Le banche finanziano generalmente fino all'80% del valore dell'immobile (valore di perizia, non necessariamente il prezzo di acquisto concordato, se sono diversi). Alcuni istituti arrivano fino al 90-95% per specifiche categorie, come i giovani under 36 con determinati requisiti di reddito, grazie a garanzie statali dedicate (Fondo Garanzia Prima Casa).
Questo significa che, salvo queste eccezioni, dovrai avere disponibile almeno il 20% del valore dell'immobile come anticipo, più le spese accessorie di cui parliamo nel prossimo paragrafo.
I costi nascosti che si sommano al mutuo
Molti calcolano solo la rata mensile del mutuo, dimenticando una serie di costi che si pagano al momento del rogito o nei primi mesi:
Spese notarili. Comprendono l'atto di compravendita e l'atto di mutuo, spesso rogitati insieme dallo stesso notaio. Il costo varia in base al valore dell'immobile e all'importo del mutuo, ma può facilmente superare i 2.000-3.000 euro complessivi.
Imposte di acquisto. Anche con le agevolazioni prima casa, restano dovute l'imposta di registro (2% sul valore catastale, con un minimo di 1.000 euro se l'acquisto è da privato) oppure l'IVA agevolata al 4% se l'acquisto è da impresa costruttrice, oltre a imposte ipotecarie e catastali fisse.
Perizia dell'immobile. Richiesta dalla banca per valutare il bene offerto in garanzia, generalmente a carico del richiedente, con un costo tra 150 e 300 euro.
Spese di istruttoria del mutuo. Variano da banca a banca, generalmente tra 300 e 1.000 euro.
Polizza scoppio e incendio. Obbligatoria per legge su tutti i mutui ipotecari, copre i danni strutturali all'immobile dato in garanzia. Il costo dipende dal valore dell'immobile e dalla compagnia scelta.
Eventuale polizza vita. Non obbligatoria per legge, ma spesso richiesta di fatto dalla banca come condizione per l'approvazione, soprattutto su importi elevati o con un solo intestatario del mutuo.
Un esempio di calcolo complessivo
Per un immobile del valore di 200.000 euro, con mutuo all'80% (160.000 euro), i costi accessori tipici possono ammontare a:
Spese notarili: circa 2.500 €
Imposta di registro (2% su valore catastale, ipotizzando 80.000 € di base imponibile): circa 1.600 €
Perizia: circa 250 €
Istruttoria mutuo: circa 500 €
Polizza scoppio incendio: circa 150 €/anno
Totale costi accessori stimati al momento dell'acquisto: circa 5.000 euro, da aggiungere al 20% di anticipo (40.000 euro in questo esempio). È un errore comune sottovalutare questa cifra, arrivando al rogito senza aver preventivato la liquidità necessaria per coprirla.
Tasso fisso o tasso variabile
Tasso fisso: la rata resta identica per tutta la durata del mutuo, indipendentemente dall'andamento dei tassi di mercato. Offre certezza di bilancio, generalmente a un TAN di partenza leggermente più alto rispetto al variabile.
Tasso variabile: la rata è agganciata a un indice di riferimento (di solito l'Euribor) e può salire o scendere nel tempo. Offre un TAN di partenza più basso, ma espone a incertezza sulla rata futura.
Esistono anche soluzioni miste o a tasso variabile con "cap" (tetto massimo), che limitano il rischio di aumenti eccessivi mantenendo parte della flessibilità del tasso variabile.
In sintesi
Il mutuo prima casa richiede di guardare oltre la sola rata mensile: i requisiti per le agevolazioni fiscali sono specifici e vincolanti, e i costi accessori (notaio, imposte, perizia, istruttoria, polizze) possono facilmente superare i 5.000 euro anche su un immobile di valore medio. Preventivare questi costi con largo anticipo, insieme all'anticipo richiesto dalla banca, evita brutte sorprese nelle settimane precedenti al rogito.